Inwestowanie w nieruchomości to popularny sposób lokowania oszczędności. W ten sposób zarabiają nie tylko osoby fizyczne, ale również przedsiębiorcy. Od stycznia 2022 r. dojdzie jednak do znaczącej zmiany zasad rozliczania przychodów z najmu. Wszystko za sprawą nowej regulacji w ramach tak zwanego Polskiego Ładu.
Najem nieruchomości już tylko na ryczałcie
26 lipca opublikowano pierwszy projekt nowelizacji przepisów w ramach tak zwanego Polskiego Ładu. Dedykowany jest on zmianom podatkowym. Poza nowym sposobem ustalania składki zdrowotnej, podwyższeniem progu podatkowego oraz kwoty wolnej od podatku, pewne zmiany dotyczą również przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości. Zgodnie z założeniami tego projektu od 1 stycznia 2022 r. możliwy będzie jedynie wybór ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Właściciele mieszkań i domów na wynajem nie skorzystają zatem z całkiem atrakcyjnych form odliczeń, które dzisiaj przynosiły im znaczące profity. Z drugiej strony kwestie podatkowe związane z najmem zostaną znacząco uproszczone.
Sposoby rozliczania przychodów z najmu dzisiaj
Dzisiaj właściciele nieruchomości też mogą wybrać formę ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oferuje on dwie stawki – 8,5 procent dla przychodów nieprzekraczających progu 100 tysięcy złotych rocznie, a także 12,5 procent za nadwyżkę powyżej tej kwoty. Obok ryczałtu funkcjonuje jednak inna forma rozliczenia – tak zwana skala podatkowa albo po prostu zasady ogólne. W drugim wariancie właściciele nieruchomości korzystają również z dwóch stawek. Tym razem jednak 17 procent dla przychodów do kwoty 85.528 złotych oraz 32 procent dla nadwyżki ponad tę kwotę. Teoretycznie stawki są zatem mniej korzystne od ryczałtu. W tej formie opodatkowania od przychodu można jednak odliczyć rozmaite koszty. W szczególności chodzi o wydatki związane z modernizacją i remontem mieszkania, wydatki związane z wyposażeniem mieszkania, z utrzymaniem i bieżącą eksploatacją nieruchomości, odsetki od kredytu hipotecznego, odpisy amortyzacyjne, a także koszty związane z ubezpieczeniem mieszkania.
Sposoby rozliczania przychodów z najmu po zmianach
Od 2022 roku rozliczenie przychodów z najmu mieszkania zostanie sprowadzone wyłącznie do pierwszej z wymienionych form rozliczenia. Dotknie on też innych umów, w tym podnajmu, dzierżawy, a także poddzierżawy. Co przy tym istotne, wciąż aktualne pozostaną oświadczenia małżonków o opodatkowaniu całości dochodu osiąganego z tytułu najmu przez jednego z nich. Niejako z automatu to oświadczenie zostanie złożone w kontekście ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Ryczałt będzie trzeba przy tym płacić miesięcznie, a po zamknięciu pierwszego roku podatkowego możliwe stanie się złożenie oświadczenia o rozliczaniu kwartalnym. Podstawę opodatkowania będzie przy tym stanowił sam najem, bez dodatkowych kosztów eksploatacyjnych i innych dotychczasowych odliczeń. Każdy właściciel mieszkania lub domu na wynajem, w ramach podsumowania roku podatkowego, będzie musiał złożyć stosowną deklarację roczną w postaci formularza PIT-28. Składa się ją do końca lutego.
Czy właściciele nieruchomości stracą na zmianach?
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest oczywiście prostszy. Nie wymaga skomplikowanych działań oraz skrupulatnego dokumentowania wszelkich, poniesionych kosztów. Organom skarbowym daje natomiast pełniejszy obraz rynku nieruchomości przeznaczonych na wynajem w różnorodnych jego formach – długoterminowego, krótkoterminowego, okazjonalnego, a także instytucjonalnego. Niewątpliwie jednak nowe zasady rozliczania oznaczają sporą stratę dla osób, które generowały wysokie koszty uzyskania przychodu, czyli przede wszystkim dla właścicieli stosunkowo nowych nieruchomości, obciążonych kredytem hipotecznym. Czy zmiany Polskiego Ładu przełożą się zatem na zmniejszenie popytu na rynku nieruchomości? Dzisiaj przecież nowe mieszkania rozchodzą się praktycznie już na początkowym etapie budowy. Tego do końca nie wiadomo. Mimo wszystko bowiem trudno znaleźć korzystniejszą formę bezpiecznego lokowania gotówki.